Contratação de seguros no financiamento imobiliário

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Diante de variáveis e riscos nos contratos, a lei determina a obrigatoriedade de dois tipos de seguros

A população tem o costume de adquirir seguros para diversos itens que compram, seja uma garantia estendida para um smartphone, um eletrodoméstico ou algum eletroeletrônico. Mas, e quando adquirem um imóvel financiado, será que lembram desse detalhe?

O valor envolvido na compra de um bem imóvel é muito alto e, geralmente, os consumidores não dispõem dos recursos necessários para adquiri-lo em seu valor integral. É nesse momento que surge o financiamento, que nada mais é que comprar parcelado, mas claro, com juros.

Existem dois sistemas de financiamento imobiliário: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), ambos com regulamentações diferentes, mas com o mesmo objetivo de impor às empresas de crédito um conjunto de regras para proteger o mercado financeiro e o consumidor. Vale lembrar que a escolha entre um e outro irá depender do perfil e necessidade de cada cidadão.

O SFH é regulamentado pelo governo federal na Lei 4.380/64, na qual se encontram as disposições a seu respeito, bem como seus agentes financeiros. Este tipo de financiamento foi criado para ajudar a classe de menor renda a obter a tão sonhada casa própria. Contudo, hoje em dia, esse sistema atende a pessoas de diferentes faixas de renda, afinal, o Art. 13 da resolução 4.676/18 do Banco Central elenca algumas condições como:

I – limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado de R$ 1,5 milhão;

II – custo efetivo máximo para o mutuário, compreendendo juros, comissões e outros encargos financeiros, de 12% ao ano.

Um exemplo de programa que se enquadra no SFH é o Minha Casa, Minha Vida. Mas o financiamento não pode ultrapassar 80% do valor do imóvel (incluindo despesas acessórias, como registro e outros encargos que chegam a custar até 5% do valor do imóvel, portanto, é importante analisar todos os gastos com antecedência).

Outro detalhe importante é que, nesta modalidade de financiamento, as taxas de juros são mais baixas, pois o dinheiro vem de fontes mais baratas, como a caderneta de poupança e o valor do FGTS. Inclusive, o mesmo pode ser utilizado para abater o valor financiado, desde que respeite algumas regras como: não ter nenhum outro financiamento pelo SFH; não ter outro imóvel residencial urbano e ter contribuído para o FGTS com pelo menos três anos de trabalho, consecutivos ou não, sendo na mesma empresa ou não.

Já em relação ao SFI e suas disposições, regidas pela Lei 9.514/1997, ele engloba todos os demais financiamentos que não se enquadram nas exigências do SFH, como: ter o valor do imóvel maior que preço permitido, imóvel comercial, imóvel em zona rural, localizado fora da região onde o contratante reside ou trabalha etc.

O SFI pode atender desde investidores que compram imóveis para revender, quanto aqueles que desejam comprar um imóvel de luxo. Não nos esquecendo das empresas, que podem financiar uma propriedade que será sede de seu negócio.

Mas e o seguro, onde entra nisso? É preciso contratar?

Entender como funcionam o SFH e o SFI é importante para que o consumidor entenda o sistema imobiliário e escolha a melhor opção com base em suas necessidades, mas mais que isso, é importante saber que o seguro no financiamento habitacional é uma exigência legal.

Segundo a Lei nº 4.380/84 e o decreto nº 73/1966, todo financiamento deve incluir em suas parcelas, o pagamento de dois seguros habitacionais: o seguro para morte e invalidez permanente (MIP) e para danos físicos no imóvel (DFI). Isso significa apenas uma coisa: caso não conste o seguro, o banco não aprovará o financiamento. 

O MIP funciona assim: em caso de falecimento, haverá a quitação do financiamento e os herdeiros se beneficiarão do seguro. Quem se aposenta por invalidez e tem financiamento da casa própria terá o financiamento quitado não importando quantas parcelas faltem, basta levar a carta de concessão do benefício para agência do banco e solicitar a quitação.

Já o DFI garante indenização para prejuízos causados ao imóvel por fatores externos como: incêndio, queda de raio, explosão, vendaval, desmoronamento total ou parcial do imóvel, destelhamento, inundação e alagamento.

Lembrando que a lei prevê a obrigatoriedade do seguro, mas não é obrigatório contratar outros seguros oferecidos por cada instituição, portanto, o consumidor terá liberdade de escolher e contratar qualquer seguradora disponível no mercado. Além disso, a instituição deve oferecer no mínimo, duas propostas para cada tipo dos seguros (MIP e DFI).

E assim como no caso do SFH, é condição para o financiamento do SFI, que se contrate seguros que prevejam, no mínimo, cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente (MIP) e de danos físicos ao imóvel (DFI).

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